Inflasjon, prisendring og indeksregulering i standard leieavtaler for næringslokaler.
Denne artikkelserien omfatter også rettslige virkninger av inflasjon og entreprisekontrakter.
I utgangspunktet er det opp til partene å avtale om leien er fast, eller om den skal indeksreguleres eller på annen måte justeres ut fra markeds- og prisutvikling i samfunnet. Etter meglerstandardene og Husleieloven skal konsumprisindeksen benyttes til å regulere inflasjon og prisendringer. De ferskeste tallene er at konsumprisindeksen steg med 6,8 % fra juli 2021 til juli 2022, noe som er unormalt høyt.
Dersom partene har inngått en leieavtale etter meglerstandarden «Standard leieavtale for næringslokaler (Brukte/«som de er» lokaler» eller annen liknende meglerstandard vil utgangspunktet være at leien skal reguleres hver 1. januar, i samsvar med endringene i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks (KPI). Ved eventuell nedgang i konsumprisindeksen, skal ikke leien kunne reguleres ned lavere enn den leien som ble avtalt på kontraktstidspunktet.
I meglerstandarden er det lagt opp til at partene må forhandle frem og avtale et utgangspunkt for indeksreguleringen i form av opprinnelig kontraktsindeks. Normalt settes denne til den måneden i det året leiekontrakten inngås. Leiereguleringen skal beregnes fra kontraktsindeksen til siste kjente indeks på reguleringstidspunktet. I og med at leien skal reguleres 1. januar vil det i praksis si at man benytter konsumprisindeksen som publiseres av SSB 10. desember året før.
Dersom partene har inngått en leiekontrakt som ikke har noen bestemmelse om indeksregulering vil Husleieloven av 1999 gjelde som bakgrunnsrett og fylle inn «hullene» i leiekontrakten. Her må man være obs på at noen leiekontrakter har bestemmelser som sier at hele eller enkelte deler av Husleieloven likevel ikke skal gjelde som bakgrunnsrett. Hvis det fremgår uttrykkelig av leieavtalen at Husleielovens bestemmelser om indeksregulering ikke gjelder, er det ikke grunnlag for å indeksregulere leien.
Husleieloven § 4-2 indeksregulering, gir hver av partene rett til å kreve at leien blir endret etter konsumprisindeksen. Etter lovregelen må endringen ikke være mer enn endringen i konsumprisindeksen fra siste leieprisfastsetting. Det kreves også én måned skriftlig varsel og endringen kan ikke settes i verk før tidligst ett år etter siste leieprisfastsetting trådte i kraft.
Husk at mellom kommersielle parter er det forhandlingsmakten som setter begrensningene for hva som kan avtales i husleiekontrakten. Når Konsumprisindeksen stiger mer enn normalt kan det være fornuftig å avtale alternative indekser, en fastsatt prosentsats, eller en prosentsats av konsumprisindeksen. Partene står som nevnt fritt til å avtale nye oppfinnsomme metoder ved avtaleinngåelse.
