I lange tider har skattemyndigheter fastholdt egne retningslinjer, som sier at all utleie av fem eller flere boligenheter automatisk skal beskattes som «næring» med 50,6 % marginalskatt. Leieinntekter som faller utenfor næringsbegrepet beskattes derimot ikke med trygdeavgift og trinnskatt, men kun med 22 % kapitalskatt. Grensedragningen har direkte betydning for om det lønner seg for deg å leie ut gjennom AS eller privat.
Mange investorer har enten håndtert retningslinjen ved å skifte ut eiendomsporteføljen med dyrere objekter, eller plassere overskytende eiendommer i et AS. Inntektene fra AS beskattes med til sammen 51,5 % når de er tatt ut på privat hånd, noe som ikke ligger langt unna marginalskatten for næring. Ved utleie gjennom AS kan man likevel utsette deler av beskatningen, noe som er en av flere grunner til at organiseringsformen ofte foretrekkes overfor privat næringsutleie.
Siden skattereformen i 1992 har forskjellen mellom «næring» og «passiv kapitalinntekt» vært vesentlig for beskatningen. Mens passiv kapitalbeskatning for tiden beskattes med 22 %, skal næring også beskattes med trygdeavgift og trinnskatt, for tiden med en marginalsats på 50,6 %. Enkelt sagt er hovedforskjellen om skattyter bare har avkastning på en investert kapital, eller om skattyters arbeidsinnsats er så stor at avkastningen i noen del skriver seg fra skattyters arbeidsinnsats. Er det tilfellet, blir hele aktiviteten ansett som næring.
Til mange skattyteres fortvilelse har skattemyndighetene vært lite tilbøyelige til å vike fra retningslinjen, selv der gode argumenter tilsier at passiv utleie ut over terskelverdiene bør beskattes med kapitalskatt. Med Skatteklagenemndas avgjørelse BFU 14.06.2023 avsagt i stor avdeling, snur derimot skattemyndighetene, og vi ser endelig tegn til en mer korrekt forståelse av næringsbegrepet ved utleie av fast eiendom. Det interessante i saken er nemlig at utleie hvor terskelverdiene var nådd (og vel så det!), likevel ble bedømt som passiv kapitalforvaltning istedenfor som næring. Skattyter leide nemlig ut 88 leiligheter, næringsareal og 50 parkeringsplasser på til sammen over 10 000 m² i et utpreget forretningsstrøk.
Interessant utvikling
Avgjørelsen viser en interessant utvikling av hvordan næringsbegrepet skal forstås, og uttaler at retningslinjen kun er retningsgivende, og at det de faktiske og underliggende forhold som er avgjørende.
I saken var hele eiendomsmassen leid ut på 30 år til skattyters aksjeselskap. Dette gjorde at utleien ble akseptert som passiv ettersom all videre forvaltning av eiendommene ble gjort i aksjeselskapet. Normalt vil skattyters aktivitet som utføres av en medhjelper identifiseres med skattyters egne handlinger, utført for hans regning og risiko.
Identifikasjonen gjelder likevel ikke i denne saken, hvor det var leietaker som etter avtalen hadde det juridiske ansvaret for driften. Når næringslivsaktører inngår avtaler kan disse ofte ha et ubestemt forhold til den konkrete ansvarsfordelingen, men avgjørelsen viser at risikoplasseringen har avgjørende betydning for hvordan aktiviteten bedømmes skattemessig.
Klagen tas ikke til følge, men er likevel en skattytervennlig avgjørelse
I saken anførte skattyter at utleieaktiviteten var en næring, noe som er et vilkår for å kunne omdanne aktiviteten til et aksjeselskap. Når utfallet i saken ble det motsatte fikk skattyter derfor ikke omdannelse til aksjeselskap, men fikk samtidig lav kapitalskatt fremfor næringsbeskatning. Avgjørelsen var derfor neppe særlig smertefull.
Klager man på et skattevedtak går man statistisk sett inn i en oppoverbakke. Skattemyndighetenes mål skal aldri være å komme til løsningen som gir høyest proveny i skatter og avgifter, men «målet må være å komme så nær det faktisk riktige som mulig» har Høyesterett tidligere uttalt. Vi ser imidlertid at klagenemnda har en tendens til å gi underinstansen medhold. Skattyter får kun fullt medhold i 6,4 % av sakene som klages inn for Skatteklagenemnda. I stor grad skyldes denne statistikken uholdbare eller svake skatteklager, men det plasserer samtidig et ansvar hos klagenemnda til å ikke bli forutinntatt om at skattyter «alltid tar feil», men heller å møte hver sak med et nytt og uavhengig blikk.
Kommer skattytere flest til gode
Typisk vil skattytere ha motsatt påstand i bunnen av sin klage, når det gjelder bedømmelsen av næring eller kapitalbeskatning. Når klagenemnda likevel også i denne saken kommer med avgjørelse i strid med klagers syn, kommer kanskje nemndas kontrære utfall for en gangs skyld skattytere flest til gode.
Avgjørelsen tar skatteforvaltningspraksis i en skattytervennlig retning. Den støtter opp under at også omfattende utleieaktivitet skal skattlegges som kapitalinntekt når skattyters arbeidsomfang og risiko i stor grad er avtalt bort. For fremtiden vil du som leier ut også store eiendomsmasser eller annet kunne redusere marginalskatt fra 50,6 % til 22 % på utleieinntektene, ved hjelp av korrekt avtaleverk og organisering.
Avgjørelsen tar inn over seg det prinsipielle om at det er skattyters faktiske aktivitet som er avgjørende. Han skal derfor ikke identifiseres med enhver avtalepart – i dette tilfellet leietaker. Avgjørelsen vil følgelig ikke bare kunne få virkning for eiendomsinvesteringer, men også på andre områder. Det skal bli spennende å se om flere saker får lik skattemessig behandling hvor andre enn skattyter forvalter skattyters skogavvirkning, jordbruksareal, immaterialretter, båter eller annet.
