Skattefritt salg av boligeiendom eller skattepliktig salg av tomt?
Skal du selge eiendom med tilhørende tomt, og er usikker på hvorvidt det klassifiseres om salg av boligeiendom, som er skattefritt? Eller salg av tomt, som medfører skatteplikt? For de fleste vil dette handle om ganske betydelig summer, derfor har advokatfullmektig Torstein Feldborg, skrevet en kortfattet og oppklarende artikkel om hva rettspraksis viser til.
Skattefritt eller skatteplikt?
Dette spørsmålet har Borgarting lagmannsrett tatt stilling til i LB 2020-84619 avsagt 15. januar 2021. Spørsmålet vil ha meget stor betydning for selger da gevinsten enten vil være skattefri eller skattepliktig som kapitalinntekt med 22 %.
Saken gjaldt en villaeiendom på Fornebu i Bærum med en tomt på ca 2,5 mål. Selger hadde selv kjøpt eiendommen i 2011 for 7 750 000 og solgte denne til et profesjonelt eiendomsutviklingsselskap med sikte på utbygging for kr 34 000 000, samt 4 millioner i rabatt ved kjøp av to nye leiligheter som kjøper av eiendommen ville oppføre eller ha tilgang til i området Fornebu i mai 2017. I tillegg skulle kjøper betale et nærmere angitt progressivt tilleggsvederlag, målt i prosent for tillatt bruksareal som måtte bli endelig stadfestet i reguleringsplanen for eiendommen, ved en utnyttelsesgrad på 150 % eller mer.
Selger innberettet rabatten som en del av salgssummen på kr 38 000 000 til skattemyndighetene.
I den tiden vi nå lever i, med en vesentlig større etterspørsel etter eiendommer enn det som tilbys i pressområder, kan spørsmålet blant annet aktualiseres ved salg av «Eplehavevillaer» i bynære områder.
Gevinst ved salg
Det rettslige utgangspunktet er at gevinst ved salg av formuesobjekt, herunder bolig, er skattepliktig som kapitalinntekt, jf. skatteloven § 5-1, jf. § 5-20.
I skatteloven § 9-3 andre ledd er det gjort unntak for gevinst ved salg av boligeiendom dersom selgeren på realisasjonstidspunktet har eid eiendommen i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de siste to år forut for realisasjonen.
Hva ligger i boligbegrepet?
Et annet spørsmål som kan aktualiseres ved salg av boligeiendommer, er hva som ligger i boligbegrepet. Med boligeiendom menes bolig med naturlig arrondert tomt. Tomteareal ut over naturlig arrondert tomt omfattes ikke av dette skattefritaket, og en gevinst for denne delen er uansett skattepliktig som kapitalinntekt. Det avgrenses mot en videre redegjørelse av dette.
Unntak fra fritak av skatteplikt
Det er gjort unntak fra fritak fra skatteplikt ved realisasjon boligeiendom ved realisasjon av tomt. Det følger av skatteloven § 9-3 åttende ledd litra a:
«Annet til sjette ledd gjelder ikke ved
a. realisasjon av tomt. Som tomt regnes også hel eller større del av en eiendom, også bebygd areal, når grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger m.v., eller for utnyttelse til industrielt eller annet forretningsmessig formål o.l., og det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til formål som nevnt[vår understreking].»
Kommer dette unntaket til anvendelse omklassifiseres en fullt bebygd boligeiendom skattemessig til et rent tomtesalg, slik at gevinsten blir skattepliktig. Dette er et snevert unntak og omklassifiseringen må vurderes etter de retningslinjer Høyesterett har trukket opp i Rt. 1977 side 1264 (Holmdommen) og Rt. 1993 side 480 (Husedommen).
Konsekvensen er altså at det alminnelige tomtebegrepet etter omstendighetene også kan omfatte fullt bebygd boligeiendom.
Grensedragningen mellom skattefritt boligsalg og skattepliktig tomtesalg
I rettspraksis er det oppstilt to kriterier for grensedragningen mellom skattefritt boligsalg og skattepliktig tomtesalg.
a. Er den alminnelige omsetningsverdi av eiendommen i det vesentlige er upåvirket av bebyggelsen? Har bebyggelsen slik økonomisk betydning at den nevneverdig øker eiendommens verdi utover den ubebygde grunns omsetningsverdi, foreligger ikke vilkårene for tomtebeskatning av en oppnådd gevinst. Det siktes altså til tomtens «nakne verdi».
b. Er det en rimelig og påregnelig mulighet for at noen vil kjøpe eiendommen til dens markedspris og beholde den til bruk som bolig?
I rettspraksis er det konstatert at disse kriteriene er objektive, og knytter seg til strøkets utvikling.
Dom fra Borgarting lagmannsrett
Under den konkrete vurderingen dommen fra i Borgarting lagmannsrett, vises det til at en antatt markedsverdi på eiendommen som boligeiendom er om lag kr 15 000 000, et vesentlig lavere beløp enn kr 38 000 000. Anslaget på kr 15 000 000 var basert på en takst fra 2017 som selgerne hadde sendt inn til skattemyndighetene.
Spørsmålet for lagmannsretten var deretter om kjøpesummen på kr 38 000 000 ga uttrykk for alminnelig omsetningsverdi, eller kun skyldtes særegne forhold hos kjøper. Lagmannsretten peker på at området eiendommen var beliggende på, er et sterkt pressområde, og anser det som sannsynlig at også andre utbyggere ville sett potensiale i eiendommen, og at den alminnelige markedsprisen på eiendommen som en tomt lå i «et intervall opp mot 38 millioner». Lagmannsretten mener det dermed var utviklingsmulighetene uten bebyggelsen som var bestemmende for prisen, altså tomtens nakne verdi.
Dette var imidlertid ikke tilstrekkelig for å omklassifisere salget til et tomtesalg. Neste spørsmål var om det ved en totalbedømmelse av alle omstendigheter må anses som en økonomisk rimelig og påregnelig mulighet at en kjøper av eiendommen til dens alminnelige markedsverdi vil beholde eiendommen i det vesentlige uforandret som boligeiendom.
Lagmannsretten peker på at markedsverdien som boligeiendom er om lag 2,5 ganger lavere enn markedspris, og det var også åpenbart at eiendommens forrentningsevne (som utleieobjekt) ikke ville forrente markedsprisen. Det pekes også på at området har endret karakter, og at det således etter objektive kriterier ikke fremstår som økonomisk rimelig eller påregnelig at noen vil kjøpe eiendommen for kr 38 millioner og bruke denne som boligeiendom.
Vurderer du å selge en boligeiendom til en utbygger – søk råd hos en skatterådgiver!
Dommen fra Borgarting føyer seg inn i rekken av dommer hvor salg av boligeiendommer omklassifiseres til tomtesalg, og dermed blir skattepliktige. Selv om unntaket om omklassifisering er snevert, aktualiseres det fort ved salg av boligeiendommer til utbyggere.
Omklassifisering vil føre til en hard skattebelastning, og undertiden kan selger også risikere at han mottar vederlaget vesentlig senere enn kjøpesummen er skattemoden.
Det kan være det er muligheter til å planlegge slik at man unngår eller utsetter beskatningen i slike tilfeller.
Vi anbefaler deg derfor å søke råd hos en skatterådgiver dersom du vurderer å selge en boligeiendom til en utbygger. Vi bistår deg gjerne!