Eiendomsprisene har de siste årene steget kraftig, og en av grunnene til prisveksten er mangel på tomter. For den som eier tomtegrunn er det derfor ofte utsikter til stor økonomisk gevinst.
Problemet er imidlertid ofte at den som eier tomten ikke har penger og kunnskap til å få til en riktig utvikling. Motsatt er det slik at de som kan tenke seg å utvikle eiendommen ofte mangler penger til å kjøpe tomten.
Svaret kan være en opsjonsavtale. Tomteeier gir noen han tror på rett til å omregulere, byggesøke eller hva det å skal være, mens han eier tomten. Utvikler står for kunnskap og arbeid og har rett til å kjøpe tomten dersom han oppnår utviklingsplanen.
Men først: Hva er utvikling av tomtegrunn?
Utvikling av tomtegrunn omfatter alt fra omregulering av store tomteområder med «råtomt» til huseieren som har plass til et ekstra bygg på boligtomten sin, såkalt «eplehageutvikling». Fellesnevneren for eiendomsutvikling er at det skapes økonomiske verdier ved å gjøre om bruken av arealer fra en passiv bruk, til tomt for bygg som gir økonomisk gevinst.
Eiendomsutvikling av tomtegrunn kan skje i flere faser, som konseptutvikling, plan og regulering til konkrete byggesøknader, selve utbygging og forvaltning. Problemene er mange, men avkastningen kan være høy. Kanskje må man bygge vei og avløpsanlegg, kanskje må man tautrekke med byggesaksavdelingen. Naboer kan ha sine interesser. Utfordringer finnes av alle slag.
Vi skal se litt nærmere på noen av de avtaler grunneieren vanligvis inngår i forbindelse med eiendomsutvikling, nemlig «opsjonsavtaler».
Opsjonsavtalen
En opsjonsavtale er en rett, men ikke en plikt til å kjøpe noe, som regel til en definert pris.
For grunneier, som jo normalt ikke besitter kompetansen som er nødvendig for å utvikle en tomtegrunn, kan dette være muligheten til å ta del i gevinsten som ligger i prosjektet. For utviklere kan dette være måten å gjennomføre store deler av den langdryge saksbehandlingen på, uten å måtte finansiere kjøpesummen på tomten.
Mange tomteeiere har nok likevel blitt lurt av fagre ord og luftige planer fra en utvikler med bedre snakketøy enn gjennomføringsevne.
Første råd: – Velg samarbeidspartner med omhu!
Det kreves gode samarbeidspartnere for å stå løpet ut! Eiendomsprosjekter tar tid og koster penger, har den tenkte utvikler riktig holdning og kunnskap? Det kreves nemlig en allsidig kunnskap, om man skal lykkes. Har utvikler den riktige politiske forståelse til få til en omregulering? Har han økonomisk forståelse, og finansiering? Er han i stand til å velge riktig utbyggingsgrad? Kan han holde kostnader nede? Kunnskapen man trenger er kanskje advokat, arkitekt, regnskapsfører, revisor, meglere og annen kompetanse som kan bistå grunneieren.
Hvilke alternativer har grunneieren?
Hvilke alternativer en grunneier har er avhengig av grunneierens kompetanse, tid, midler, interesse, lyst og risikovilje. Dersom grunneieren er villig til å ta en del av risikoen ved utviklingen selv, vil han normalt få bedre betalt til slutt, dersom utviklingen går bra.
En grunneier kan helt enkelt skille ut deler av tomtegrunnen og selge denne til en kjøper gjennom en megler, eller direkte ved bruk av kjøpsavtale for tomtegrunn. Det vil i så fall være markedet på salgstidspunktet som avgjør hva grunneieren får betalt som engangssum for tomten.
Et annet alternativ er at grunneieren tar del i en eller flere av de ulike stadiene for eksempel ved at grunneieren bruker egen tid og ressurser på å omregulere tomten, før den eventuelt selges. En slik omregulering av tomtegrunn, fra for eksempel landbruk, natur og friluft (LNF) til boligområde, vil normalt gi en stor verdiøkning.
Et tredje alternativ er at grunneieren inngår avtaler med en eiendomsutvikler som står for gjennomføringen av hele eller deler av eiendomsutviklingen. Dette alternativet krever et solid avtaleverk for å sikre grunneieren de beste vilkår og at ikke grunneieren taper sine verdier.
Hva slags avtaler kan grunneieren inngå med eiendomsutvikleren?
Det korte svaret er at partene har avtalefrihet og kan avtale hva de selv ønsker.
Noen standard avtaletyper er likevel intensjonsavtale, opsjonsavtale og samarbeidsavtale. Selv om dette kan være avtaler om å bygge ut et tomteområde er begrepet utbyggingsavtale normalt brukt for avtaler som inngås med kommunen.
Intensjonsavtaler inngås ofte i en tidlig fase av eiendomsutviklingen og kan være konkrete og bindende eller løst formulert og relativt uforpliktende. Fordelen med slike avtaler er at partene gis fleksibilitet i en tidlig fase og legger til rette for en senere avtaleinngåelse.
Samarbeidsavtaler, gjennomføringsavtaler og tiltredelsesavtaler er normalt mer konkrete og forpliktende. En gjennomføringsavtale eller tiltredelsesavtale avløser gjerne en intensjonsavtale eller opsjonsavtale på et senere tidspunkt.
Det er viktig å være oppmerksom på at en intensjonsavtale ofte er det navnet antyder, nemlig en avtale om en intensjon om å senere inngå en avtale. Det vil si at partene sjelden er bundet til å inngå en senere avtale, med mindre det er konkrete holdepunkter for det motsatte. På den andre siden kan en intensjonsavtale være såpass omfattende og konkret utformet at partene rent faktisk har inngått en bindende avtale.
Hva inneholder en typisk opsjonsavtale?
En opsjonsavtale gir normalt grunneieren og eiendomsutvikleren rettigheter og plikter til å selge og kjøpe tomtegrunnen på visse vilkår. Dette avhenger gjerne av at det blir fattet et spesifikt vedtak i kommunen eller at tomten oppnår et spesifikt reguleringsformål.
Opsjonsavtalen gir normalt eiendomsutvikleren en eksklusivitetsperiode, altså en eksklusiv råderett over eiendommen i en tidsperiode som må avpasses etter forventet behandlingstid i kommunen og andre forhold som må avklares før tomten tiltres. Tidsperioden vil naturlig nok avhenge av prosjektets størrelse og kan eksempelvis være mellom to og ti år.
Som motytelse til eiendomsutviklerens eksklusivitetsperiode mottar grunneieren gjerne en opsjonspremie. Denne opsjonspremien kan avtales som en løpende ytelse, engangssum eller delt opp i rater knyttet til ulike faser i eiendomsutviklingen.
En viktig regulering i opsjonsavtalen er fremdriften og partenes aktivitetsplikt, altså at partene har en plikt til å arbeide lojalt mot at eiendommen blir utviklet med avtalens formål og ikke stopper opp.
Det er også viktig at opsjonsavtalen regulerer hvem av partene som bærer risikoen for, og skal dekke kostnadene ved for eksempel omregulering. Like viktig er det at partene regulerer hva som skjer dersom omreguleringen ikke oppnås og opsjonsavtalen skal avsluttes.
Grunneierens vederlag for tomten vil klart nok avhenge av hvilken risiko og kostnader som legges ned av eiendomsutvikleren. Det vil alltid være markedet og partenes forhandlingsposisjon som avgjør vilkårene og vederlaget i opsjonsavtalen. En vanlig måte er å knytte grunneierens vederlag til hvor mye bruttoareal (BRA) eller salgbart bruttoareal (BRA-S) som til slutt blir godkjent bygget på tomten.
Typiske punkter i en opsjonsavtale:
• Partene
• Tiltredelse
• Vederlag (betaling pr kvm bygg?
• Tidspunktet for opsjonen (ved omregulering/rammetillatelse, igangsettelsestillatelse eller salg?
• Vederlag for eiendommen etter opsjonen
• Eiers råderett fram til tiltredelse
• Tinglysning
• Tvisteløsning
• Eiendommen
• Opsjonspremie
• Oppgjør og tinglysning
• Omkostninger
• Varighet
• Transport av avtalen (salg til andre utviklere)
Tinglysning eller «Hysj-hysj»
Blir opsjonsavtaler tinglyst på eiendommen?
Det er fullt mulig å tinglyse en opsjonsavtale på eiendommen, som hindrer at tomteeier kan selge tomten til en uvitende kjøper som er i aktsom god tro. Likevel hører det med til unntakene at opsjonsavtaler blir tinglyst. Tvert imot utstyres de ofte med taushetsplikt for grunneier. Grunnen er at mange utviklere ønsker å kjøpe også naboens tomt. Vet din nabo at «du og resten av gata» allerede har solgt til utvikler kan han jo fremforhandle en fantasipris for det siste kortet i en «straight flush».
Opsjonsavtaler og skatt
En passiv tomteeier beskattes normalt kun for kapitalavkastningssatsen på 22% ved gevinst på tomten. Dersom han derimot deltar aktivt med utvikling kan dette anses som en næring med full næringsbeskatning, og dermed med mer enn 50% marginalbeskatning. Det er mange bindende forhåndsuttalelser (BFU) om dette tema.
Når blir så opsjonen og salget av eiendommen skattemoden? En avtale om et fremtidig salg av en eiendom blir skattemoden i det år avtalen signeres. Er det derimot oppstilt visse betingelser for salget, slik det jo er i opsjonsavtaler, så er ikke beløpet skattemodent før det år hvor betingelsen er oppfylt. Forutsetningen er at salget er avhengig av en begivenhet som gjør det endelige salget usikkert. Utstedes det en opsjon på en tomt der opsjonshaver må betale en premie for opsjonen, er premien skattepliktig for mottaker i betalingsåret. Det er mange fallgruver her, så pass på avtalen er klar og tydelig på dette.
