Leie av Næringslokaler – redusert Husleie?

Redusert husleie?

I denne som i andre kriser, er markedet usikkert.

  • Skal leieprisene for kontor ned?
  • Blir det en kraftig reduksjon?
  • Eller blir det tvert imot en økning?

Sikkert er det at kompensasjonsordningen har tatt brodden av det vanskelige spørsmålet.

Bør huseier gi husleiereduksjoner til leietakere som er rammet av koronakrisen?

Sikkert er det at gode markedsargumenter vil gjøre at langsiktige leietakere kommer til å få hjelp av huseierne for å greie seg over kneika.

 

Vi følger rettsutviklingen tett og vil gjerne dele noen viktige rettslige poenger:

1. Er koronakrisen force majeure?

De færreste leieavtaler inneholder regulering av force majeure forhold og vi ser derfor først på den alminnelige ulovfestede force majeure regel.

Spørsmålet er egentlig om leietakere som ikke kan nyttiggjøre seg lokalene som følge av pandemien ette reglene om force majeure kan redusere eller unnlate å betale leien.

Pandemi i seg selv er utvilsomt en force majeure hendelse som suspenderer leveranseplikten.

Det synes som mange jurister har bitt seg fast i et argument om at det ikke foreligger noen «leveringshindring» lokalene er jo tilgjengelige, det er brukerens forhold som hindrer at lokalene kan brukes.

Kanskje stiller dette seg forskjellig for virksomheter som har vært pålagt stengt og virksomheter og som av praktiske/markedsmessige årsaker har vært tvunget til å stenge.

For vår del tror vi dette er en for enkel betraktningsmåte

2. Husleieloven

husleieloven bygger på et prinsipp om at offentligrettslige pålegg i utgangspunktet er utleiers ansvar. Det følger blant annet av § 2-17 som lyder

Offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger
«Bestemmelsene om mangler​ gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov.»

Etter ordlyden i bestemmelsen vil for eksempel et treningslokale som blir stengt ved hjemmel i lov være omfattet av ordlyden, men tvilsomt er det vel med et kontorforetak der det ikke ble fattet offentligrettslig vedtak om innskrenkninger bruken.

Det foreligger lite rettspraksis som gir klar støtte i den foreliggende situasjon. Ser man hen til de reelle hensyn er det to ting vi oppfatter som viktig.

For det første omfattes husleie av de faste uunngåelige kostnader som har vært med i beregningen under kompensasjonsordningen, men dekningen har bare utgjort en mindre del av de faktiske utgiftene.

Ved vedtakelsen av kompensasjonsordningen var det sterk politisk interesse over hvor kompensasjonsbeløpene endte opp. Det ble bl.a. fra stortingets talerstol vist til uttalelser fra Christian Ringes i Eiendomsspar som da han ble kjent med kompensasjonsordningen uttalte at det vil være mindre grunn til å gi husleiereduksjon. Det facto har nok mesteparten av kompensasjonsbeløpene endt opp hos utleierne. Det tilkommer et ytterligere forhold, dersom utleier har ansatte ville en reduksjon i husleiekostnadene utgjøre grunnlag for utbetaling etter kompensasjonsordningen. Begge forhold trekker i retning av at det er naturlig at gårdeier tar sin del av belastningen med koronakrisen.

3. Det store bildet

Makroøkonomisk er det ingen tvil om at reduksjon i husleieinntekter vil medføre lavere prising av eiendom og for mange huseierselskaper er belåningen svært høy. Et bortfall av leieinntekter for et større restaurantlokale i 3-5 måneders tid kan være tilstrekkelig til at bankene må tiltre pant og ta tap. Dersom dette skjer i et visst omfang vil koronakrisen bli merkbar i finansinstitusjoner og investors.

Vi tror problemene med huseiernes opplåning er grunnen til at regjeringen har nølt med å benytte hjemmelen i husleielovens § 4-6 til å fastsette makspriser på bestemte leieforhold. dersom det hadde vært et politisk ønske foreligger hjemmel til å for eksempel pålegge 25% husleiereduksjon til lokaler som ble pliktig stengt, eller for eksempel generelt redusert leien i næringsforhold, dette ville nok vært et svært dramatisk tiltak, men kanskje vil ettertiden vise at situasjonen krevde dramatiske tiltak.

At restauranter og treningssentre går konkurs er vi vant til, det er mer dramatisk om for eksempel syndikert eiendom ikke kan innfri sine låneforpliktelser.

Konklusjonen på om koronakrisen utgjør force majeure for en leietaker er uklar. Vår erfaring er at utleierne er nokså villig til å gi forbigående reduksjoner, men det varierer kraftig mellom de forskjellige utleierne.

4. Avtale om husleiereduksjon  

Det er vårt inntrykk at avtaler om husleiereduksjoner inngås på frivillig basis i mange leieforhold. vær oppmerksom på at slike reduksjoner ikke nødvendigvis kommer til uttrykk i offentlige statistikk.

Det er mange måter å utforme husleiereduksjon på, man kan opprettholde betalingsforpliktelsen men ettergi fordringer som følge av leietakers betalingsevne, man kan opprettholde leiesum, men frafall felleskostnader, man kan beregne full kvadratmeterleie, men begrense arealet midlertidig, den mest åpne form å gi husleiereduksjon på er å inngå en ny avtale om et lavere leienivå for fremtidige (og eventuelt tidligere) leieperioder. Det er vesentlig å være oppmerksom på at dersom leien er avgiftspliktig så vil ettergivelse av utfakturerte leieperioder ikke kunne skje lovlig for avgiftens del. Dette fordi huseier ikke kan ettergi det offentliges avgiftskrav. Det blir derfor viktig å følge de vilkår som gjelder for tapsføring eller inngå nye avtaler som gir et nytt og lavere grunnlag for avgift.

I nettkurset «Næringslokaler – leie i urolige tider» får du mange gode innspill, se her:

https://www.strandenas.no/vare-kurs/utleie-av-naeringseiendom/

 

Del på:

Søk