Ekspropriasjon og viktige prinsipper som gjelder erstatningsutmålingen

22. jan 2021

Er din eiendom berørt i forbindelse med utbygging av vei eller jernbanespor?

Det er vedtatt og gjennomføres en rekke store infrastrukturprosjekter i Oslo og Viken, dette gjelder blant annet ny E18 motorvei, ny jernbanestrekning på Follobanen, ny T-banestrekning på Fornebubanen, nye traseer og tunneler for trikk og T- bane i sentrum.

I denne korte artikkelen har vi samlet noen viktige regler og prinsipper som gjelder for erstatningsutmålingen som du har krav på dersom du blir nødt til å avgi areal eller rettigheter på din eiendom.

Ekspropriasjon

Når selskaper eller privatpersoner blir fratatt fast eiendom eller rettigheter mot erstatning kalles det ekspropriasjon. Retten til full erstatning ved ekspropriasjon er grunnlovfestet i Grunnloven § 105.

For at det offentlige (vanligst) eller private aktører skal kunne ekspropriere din eiendom, må det foreligge en hjemmel i lov. Både Oreigningsloven, Veiloven, og Plan- og Bygningsloven nevner en rekke viktige formål som kan gi rett til ekspropriasjon, dette vil typisk være formål til, sykehus, skoler eller infrastruktur som vei og bane.

Selve vedtaket om ekspropriasjon kan angripes, men her er det normalt lite å vinne frem med. Uansett gjelder det å handle raskt ettersom klagefristen kan være kort.

Erstatningsutmålingen

Det andre spørsmålet som oppstår, er hvor mye du har krav på i erstatning. Her kan partene enten forhandle seg frem til en avtale eller så kan spørsmålet overlates til domstolene ved såkalt skjønnssak.
En skjønnssak er en rettssak som behandles etter egne prosessuelle regler. Sakskostnader, herunder kostnader til advokat inngår som en del av det erstatningen.

Det rettslige utgangspunktet for erstatning er Ekspropriasjonserstatningsloven også kalt Vederlagsloven.

Den som må avstå fast eiendom har krav på å få erstattet den høyeste verdien av;

  • Salgsverdien jf. § 5
  • Bruksverdien jf. § 6
  • Gjenkjøpsverdien jf. § 7

I tillegg kan det gis erstatning for ulemper eller fradrag for fordeler på den gjenværende eiendommen.

Når det gjelder erstatningsbeløp og fradrag finnes det flere eksempler på varierende rettspraksis. Ettersom motparten ofte er en ressurssterk part som det offentlige, kan det være vanskelig å oppnå korrekt erstatningssum på egenhånd.

Avtale om salg under trussel om ekspropriasjon

Langt de fleste oppgjør skjer som frivillige salg der man får betalt et fremforhandlet vederlag. Ofte ønsker nemlig den som eksproprierer å få startet prosjektet før det foreligger et faktisk vedtak om ekspropriasjon. I disse sakene kan man som grunneier føle at man ikke forhandler fritt siden eksproprianten uansett vil kunne tvinge frem et oppgjør om de bare venter litt.

Båndleggelse i reguleringsplaner mv.

I store deler av Oslo er tomtegrunnen allerede båndlagt, dette kan for eksempel være veiformål i prosjekter som av ulike grunner likevel ikke lar seg realisere. Ved slik båndleggelse er det ikke uvanlig at man ikke får erstattet utbygging som skjer etter båndleggelsen.

Skattemessig behandling av ekspropriasjon ved fast eiendom

Ved tvangsavståelse av fast eiendom, skal erstatningsbeløpet som knytter seg til den avståtte eiendommen behandles som vederlag ved realisasjon av eiendommen, jf. skatteloven § 9-2. Utgangspunktet er altså at gevinst ved realisasjon er skattepliktig, og et tap fradragsberettiget. Det er gjort unntak fra skatteplikten for blant annet boliger og fritidseiendommer dersom krav til bo og eiertid er oppfylt, jf. skatteloven § 9-3.

Det er imidlertid betingede unntak fra skatteplikten ved ekspropriasjon av fast eiendom i skatteloven § 14-70 følgende. Kjernen er at gevinsten på nærmere vilkår kan kreves fritatt fra skatteplikt dersom skattepliktige bruker vederlaget til å erverve et nytt objekt av samme art innen tre år etter realisasjonsåret. Det er særregler for makeskifte av boliger og fritidseiendommer i § 17-71 og større muligheter for å foreta reinvesteringer uten skatteplikt ved ekspropriasjon av landbrukseiendommer, jf. § 14-73

I forbindelse med erstatningsutbetalinger ved ekspropriasjon av fast eiendom blir det også ofte utbetalt ulempeerstatninger. Med ulempeerstatning menes erstatningsutbetaling som skal kompensere for verdiforringelse av en eiendom som ikke er realisert i skattemessig forstand. Ulempeerstatning er særlig aktuelt hvor det ved ekspropriasjon av en del av en eiendom oppstår verdiforringelse på den gjenværende del av eiendommen. Slik erstatning kan også være aktuelt hvor det på en eiendom settes i verk tiltak som er til skade eller ulempe på naboeiendommen, jf. grannelova § 9.

Ulempeerstatningen skal redusere inngangsverdien for den gjenværende del av eiendommen. Ulempeerstatning inntektsføres ikke som skattepliktig inntekt ved utbetalingen, men skal redusere inngangsverdien for den delen av eiendommen eller tingen som er redusert i verdi på grunn av skaden eller ulempen.

Som det fremgår er det flere fallgruver å trå i, så det kan være fornuftig også å tenke på en eventuell skattebelastning tidlig i en ekspropriasjonsprosess.

Har du spørsmål i forbindelse med skatt, ekspropriasjon eller andre ulemper i forbindelse med utbygging i nærheten av din eiendom, ta gjerne kontakt for en innledende samtale og vurdering av din sak.

Karl Erik Westergren

Advokat

Lurer du på noe rundt en tilsvarende sak, kontakt meg.