De vedtatte endringene presiserer de dokumentasjonskrav som skal gjelde ved verdsettelse av næringseiendom basert på eiendommens «dokumenterte omsetningsverdi», jf. skatteloven § 4-10 syvende ledd tredje punktum.
Uklar og krevende praksis førte til endring
Næringseiendom verdsettes som utgangpunkt til 75 % av eiendommens beregnede utleieverdi, jf. skatteloven § 4-10 syvende ledd første punktum. Denne verdien kan avvike fra eiendommens reelle omsetningsverdi. Skattelovens § 4-10 syvende ledd tredje punktum fastslår derfor at dersom skattyter krever det, skal verdien settes ned til 75 % av «eiendommens dokumenterte omsetningsverdi».
Praksisen knyttet til denne bestemmelsen har vært uklar og krevende å forholde seg til, også for skattemyndighetene. Finansdepartementet ønsket derfor å gjøre enkelte presiseringer i forskrift, slik at dokumentasjonsvilkåret skulle bli mer forutsigbart og lettere å forholde seg til, både for skattyterne og skattemyndighetene.
Ny § 4-10-11 krav til dokumentasjon
Forskriftsbestemmelsen ordlyd er fastsatt som følger:
«(1) Ved verdsettelse av næringseiendom basert på eiendommens dokumenterte omsetningsverdi, jf. skatteloven § 4-10 syvende ledd tredje punktum, skal dokumentasjonen:
a. tidligst være utarbeidet i det første inntektsåret den skal benyttes for,
b. være ferdig utarbeidet senest på det tidspunktet det kreves nedsettelse, og kunne fremlegges umiddelbart for skattemyndighetene på forespørsel,
c. ikke være utarbeidet av noen som er i et interessefellesskap med eller er i et nærstående- eller avhengighetsforhold til skattyter,
d. være utarbeidet av noen med relevant, faglig kompetanse til å foreta verdivurdering av næringseiendom, herunder takstmann eller næringsmegler, og
e. inneholde en redegjørelse for vurderingen av eiendommens omsetningsverdi og forutsetningene som denne bygger på.
(2) Som dokumentert omsetningsverdi regnes også eiendommens observerbare omsetningsverdi i inntektsåret det kreves nedsettelse, forutsatt at omsetningen er et fritt salg mellom uavhengige parter»
Nåværende FSFIN § 4-10-11 blir ny § 4-10-12.
Krav til dokumentasjonens alder
Etter ny § 4-10-11 første ledd bokstav a skal dokumentasjonen «tidligst være utarbeidet i det første inntektsår den skal benyttes for». Etter dette må dokumentasjonen tidligst være utarbeidet 1. januar i det inntektsåret den påberopes for. En skattyter som krever formuesverdien nedsatt for inntektsåret 2022 kan dermed bruke dokumentasjon som er utarbeidet etter 1. januar 2022 ved skattefastsettingen for dette året, men ikke dokumentasjon som er utarbeidet 31. desember eller tidligere.
Finansdepartementet uttalte i forbindelse med høringsrunden at en slik klar grense kan være streng, men mente allikevel at det var nødvendig med en frist som var enkel, forutsigbar og ikke skjønnsmessig.
Innhenting og fremleggelse av dokumentasjon
Det ligger i skattelovens krav til «dokumentert omsetningsverdi» at skattyter både må ha innhentet den aktuelle dokumentasjonen, og som utgangspunkt fremlegge denne for skattemyndighetene. I praksis har det imidlertid vært godtatt at dokumentasjonen ikke fremlegges ved innlevering av skattemeldingen, dvs. i forbindelse med at det kreves nedsettelse av formuesverdien. I stedet har det vært tilstrekkelig at skattyter fremlegger dokumentasjonen på forespørsel. Departementet har ansett det hensiktsmessig at denne praksisen videreføres.
Når det gjelder spørsmålet om når dokumentasjonen må være tilgjengelig er det nå presisert i § 4-10-11 første ledd bokstav b at den skal «kunne fremlegges umiddelbart for skattemyndighetene på forespørsel».
Krav til den som utarbeider dokumentasjonen
Forskriften § 4-10-11 første ledd bokstav c og d setter krav til hvem som kan utarbeide dokumentasjonen.
§ 4-10-11 første ledd bokstav c uttaler at dokumentasjonen ikke må være «utarbeidet av noen som er i et interessefellesskap med eller er i et nærstående- eller avhengighetsforhold til skattyter». Bakgrunnen for dette ar at det kan være risiko for at interessefellesskap eller avhengighetsforhold kan påvirke verdivurderingen.
§ 4-10-11 første ledd bokstav d sier videre at dokumentasjonen skal «ikke være utarbeidet av noen som er i et interessefellesskap med eller er i et nærstående- eller avhengighetsforhold til skattyter».
Finansdepartementet har uttalt at personen som utarbeider dokumentasjonen må ha en kompetanse som gjør vedkommende i stand til å gjøre en kvalifisert vurdering av hva eiendommen er verdt. Takstmenn og næringsmeglere anses som typiske eksempler på hvem som må anses som kvalifiserte til dette.
Krav til dokumentasjonens innhold
I henhold til § 4-10-11 første ledd bokstav b skal dokumentasjonen «inneholde en redegjørelse for vurderingen av eiendommens omsetningsverdi og forutsetningene som denne bygger på».
Poenget med denne bestemmelsen er at det skal være mulig for skattemyndighetene å etterprøve og kontrollere denne redegjørelsen.
Bruk av observerbar omsetningsverdi
Et alternativ til at skattyter innhenter dokumentasjon fra andre er at skattyter kan legge frem dokumentasjon av eiendommens «observerbare omsetningsverdi i det inntektsåret det kreves nedsettelse for», jf. § 4-10-11 andre ledd. Dette forutsetter «at omsetningen er et fritt salg mellom uavhengige parter».
Bestemmelsen gjelder kun for næringseiendom
§4-10-11 gjelder kun for næringseiendom. Bolig- og fritidseiendom er ikke omfattet. Departementet uttalte i høringsnotatet at dagens dokumentasjonskrav for bolig- og fritidseiendom fungerer godt i praksis, og at de derfor ikke har sett nødvendigheten av å presisere dette på samme måte. Det kan argumenteres for at like regler for alle typer eiendom hadde vært fornuftig, da dette ville ha medført en forenkling.
