Entrepriseavtaler mellom entreprenører og byggherrer spiller en avgjørende rolle i byggebransjen. En viktig mekanisme som er innebygget i slike kontrakter er muligheten for å gjøre endringer underveis i prosjektet.
Dette kan være nødvendig av ulike årsaker, for eksempel endringer i prosjektets omfang, designendringer, uforutsette utfordringer som uventede grunnforhold, eller behov for tilpasninger i henhold til regelverk eller andre krav. Dersom byggherren krever at entreprenøren utfører ekstraarbeid eller endrer arbeidets omfang, kan dette ha stor innvirkning på både kostnadene og tidsrammen for prosjektet.
I mange tilfeller er det utfordrende å avgjøre hva som utgjør en «endring» og hva som er inkludert i den opprinnelige avtalen, og det er ofte her tvister mellom partene oppstår. Når entreprenøren uten endringsordre blir pålagt å utføre et arbeid som entreprenøren mener er en endring, skal entreprenøren varsle byggherren om dette. Byggherren skal så besvare varselet, og «Dersom byggherren ikke uten ugrunnet opphold svarer …, anses pålegget å innebære en endring», ifølge NS 8407:2011 punkt 32.3. Her gjelder det å være på!
Gjerne vil også en uenighet mellom partene forbli uavklart frem til prosjektet fullføres og partene forhandler om kravene. For å unngå at kravene bortfaller innen den tid, er det svært viktig å være kjent med de mangfoldige preklusjonsfristene kontraktene oppstiller.
For eksempel er det mange som brenner seg på forhold ved avslutningen av et entreprisearbeid, når entreprenøren skal sende en sluttoppstilling og sluttfaktura. Det følger nemlig av NS 8407:2011 punkt 39.1 at «Krav som ikke er medtatt i sluttoppstillingen, kan ikke fremsettes senere» og at dersom fristen for levering av sluttoppstilling ikke overholdes «taper totalentreprenøren [nesten] alle krav i forbindelse med kontrakten som ikke allerede er betalt». Uoppgjorte krav entreprenøren tidligere har rettet mot byggherren, må altså gjentas på nytt for å hindre bortfall av kravene. Dersom byggherren på sin side fastholder sin uenighet, men ikke protesterer på nytt mot kravet i sluttoppstillingen innen betalingsfristen, blir han pliktig i å betale fullt ut.
Standardkontraktene er svært populære, og mange benytter seg av dem langt ned i leverandørkjeden, ofte også der partene er mindre entrenørforetak som er lite operasjonelle på finjussen i avtalene. Det er imidlertid viktig å være klar over at standardkontraktene er skrevet for profesjonelle aktører som er i stand til å ivareta egne krav, og at avtalenes formelle krav er like bindende for mindre profesjonelle parter.
Mangelfull innsikt i kontraktenes mekanismer kan ha betydelige konsekvenser for både entreprenøren og byggherren, da det kan påvirke kostnader, tidsrammer og prosjektets lønnsomhet. I ytterste konsekvens kan svak byggeledelse eller feilvurdering av endringskrav, til og med i en mindre kontrakt, medføre dominoliknende konkurser i det overordnede byggeprosjektet.
For å unngå uenighet, potensielle rettstvister og konkurser er det viktig for både entreprenøren og byggherren å være godt kjent med innholdet i standardkontraktene. Ved å være oppmerksom på endringer, følge preklusjonsfrister og sikre god dokumentasjon kan både entreprenører og byggherrer minimere risikoen for økonomiske tap, og sikre en vellykket gjennomføring av prosjektet.
