Boligkjøpet er for de fleste den største investering de gjør i løpet av sitt liv. Samtidig er tvister og krangel om mangler ved bolig en av de virkelige gjengangere i domstolene. Sammen med barnefordelingssaker er mangelsaker de vanligste sivile rettstvistene. Ikke rart at politikerne ønsker å rydde opp.
Fra 1 januar 2022 skal alle forbrukerkjøp av boligeiendom inneholde en tilstandsrapport ellers vil selger bli ansvarlig for alle skjulte feil og mangler som rapporten kunne avdekket.
Hva er boligsalgsrapporten verdt?
Fra 1. januar 2022 endres reglene i avhendingslova som gjelder ved kjøp og salg av brukt bolig. Samtidig trår det i kraft ny forskrift til loven om minstekrav til tilstandsrapporter.
Etter lovendringen 1 januar 2022:
Det som er nytt ved lovendringen er at ved salg til forbruker kan ikke lenger selger ta generelle forbehold om at boligen selges «som den er».
I den forbindelse er det tatt inn en tilleggsbestemmelse i avhendingsloven § 3-10(1). Tilleggsbestemmelsen sier at man skal regne med at kjøper kjenner til omstendigheter som tydelig fremgår av en tilstandsrapport som kjøper har fått mulighet til å sette seg inn i. Dette gjelder likevel bare tilstandsrapporter som oppfyller minstekravene. Altså er selger gitt en klar oppfordring til å engasjere takstmann for å utarbeide en tilstandsrapport som følger minstekravene i forskriften.
Hvem er så disse supermennesker som kan lage en tilstandsrapport for en bolig når det gjelder både badegulv, pipeløp, elektriske anlegg, fundamentering, vinduer, tak, osv.?
Det kan være grunn til å stanse opp et øyeblikk og stille spørsmålet; hvilke muligheter har en person som lager en tilstandsrapport kalt «bygningssakkunnige» til å avdekke det som er skjult for meningmann?
Er dreneringen tilfredsstillende og skal man grave opp for å se? Er badegulvet tett og bør vi ta et inspeksjonshull? Er det tilfredsstillende kapasitet på jordledningen i sikringsskap og skal det måles? Er det trekk i pipa og skal den prøves?
Man skulle trodd at disse «bygningssakkunnige» hadde en offentligrettslig autorisasjonsordning eller på annen måte ble kontrollert på sin kompetanse, men her er loven stum. Hvem som helst kan kalle seg takstmann. Departementet forsøkte seg, men fant ingen «autoriserte» takstmenn og heller ingen måte å regulere det på.
Men hva som skal være med i tilstandsrapporten er det sagt mye om i den nye forskriften. Vi kjenner mange flinke bygningskyndige, men problemet er at også bygningskyndige trenger kilder til sin inspeksjon og de kildene blir i all hovedsak det du kan se med det blotte øyet og selvsagt eiers (selgers) opplysninger.
Vi tror ikke denne nye tilstandsrapporten kommer til å redusere antallet krangler mye, men kanskje hvem som krangler? Nå kan krangelen innbefatte om takstmannen har gjort et forsvarlig arbeid eller ikke, og her kommer vi til disse supermenneskene (bygningssakkunnige) som behersker alle byggfag, men som kun har krav til en undersøkelse definert i forskriften slik:
Med mindre det fremgår at et rom eller en bygningsdel skal undersøkes med målinger, at det skal bores hull, at det skal stikkes i treverk eller annet, skal den bygningssakkyndige basere sine undersøkelser på det som er synlig.
Den bygningssakkyndige skal flytte på tepper, møbler og annet inventar når det er nødvendig for å komme til det rommet eller den bygningsdelen som skal undersøkes. Dette gjelder likevel ikke for særlig tunge møbler og inventar, når disse ikke skjuler vesentlige installasjoner eller innretninger, og det heller ikke er andre grunner til å mistenke at flytting vil kunne avdekke vesentlige forhold.
Hvem krangler med hvem?
Statistisk er det stort sett kjøper som har tapt i retten ved at de påståtte mangler rettslig sett ikke var mangler, og det betyr faktisk at hovedproblemet er at kjøper overvurderer hva det innebærer å kjøpe brukt bolig.
Hva koster så en tilstandsrapport?
Det er ingen tvil om at det nå stilles strengere krav både til den bygningskyndiges undersøkelser, spørsmål til eier (selger), dokumentasjonsinnhenting, dokumentasjonsgjennomgang og tilstandsgrad for det enkelte rom.
Ikke minst gjelder dette kravet til at dersom et rom eller bygningsdel gis tilstandsgrad 2 eller 3 skal den bygningskyndige redegjøre for årsaken og konsekvensen av dette. Dersom et rom eller bygningsdel gis tilstandsgrad 3 skal det også gis et sjablongmessig anslag på hva det vil koste å utbedre dette.
Vi ser at prisene på tilstandsrapporter etter den nye standarden er doblet for ulike boligtyper, og man må anta at dette gjenspeiler timeantallet som går med til å lage rapporten.
Utgangspunktet ved boligsalg er avtalefrihet mellom partene.
Avhendingslova setter likevel noen minstekrav som gjør at avtalen ikke kan sette kjøper i noen dårligere stilling enn det som følger av loven.
Før lovendringen trer i kraft selges flertallet av boliger i Norge under forbeholdet «som den er» etter avhendingslova § 3-9. Forbeholdet får betydning der hvor det er mangler ved boligen som ikke følger av avtalen, men som gjerne er skjult og oppdages av kjøper etter overtakelse.
Før lovendringen 1 januar 2022:
Når en bolig blir «solgt som den er» foreligger det likevel en mangel dersom:
1. Selger holder tilbake opplysninger om boligen.
2. Gir uriktige opplysninger om boligen.
Det er i tillegg et vilkår at det må være opplysninger som selger kjente til og som kjøper hadde grunn til å regne med å få.
Dersom disse vilkårene er oppfylt foreligger likevel ikke en mangel dersom opplysningen ikke har virket inn på avtalen. Med dette menes typisk at kjøper ikke hadde kjøpt boligen eller kjøpt den til en redusert pris dersom han hadde fått opplysningen eller opplysningen var korrekt.
Uavhengig av manglende eller uriktige opplysninger ved boligen har boligen også en mangel:
3. Dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med, tatt i betraktning kjøpesummen og forholdene ellers.
