Eierskifteforsikringsselskapene har i lengere tid fulgt en praksis hvor vesentlighetskravet, jf. avhendingsloven § 3-9 annet ledd, i de fleste saker har blitt avgjort basert på en ren matematisk vurdering av hvor vidt utbedringskostnadene tilsvarer rundt 5-6% av kjøpesummen.
Ved beregningen gjøres det fradrag for eventuell “standardheving”. Dette har i realiteten økt terskelen for når en mangel anses som vesentlig, da de aller fleste utbedringstiltak innebærer en forbedring av boligens opprinnelige standard.
Ny høyesterettsdom
Nå har det kommet en viktig og høyst etterlengtet høyesterettsdom, hvor en slik praksis tilbakevises. I dommen uttales det blant annet at:
“Etter mitt syn må vurderingen av om eiendommen er i «vesentleg ringare stand» ta utgangspunkt i forskjellen mellom berettiget forventet stand og faktisk stand på eiendommen. Det må derfor vurderes hva som må til for å sette eiendommen tilbake i den stand som kjøperen kunne forvente. Omfanget av utbedringskostnadene vil på denne måten kunne utgjøre et mål på størrelsen av avviket, slik § 3-9 andre punktum gir anvisning på.
[…]
Når utbedringskostnadene skal fungere som et uttrykk for alvorligheten og omfanget av avviket, kan jeg ikke se at det bør gjøres et fradrag for standardheving før det foretas en prosentberegning.”
Viktig presisering
I tillegg til spørsmålet om standardheving, inneholder dommen en annen viktig presisering; hvor vidt vesentlighetskravet er oppfylt skal avgjøres på bakgrunn av en samlet helhetsvurdering.
En prosentberegning (uten fradrag for standardheving) er altså et godt utgangspunkt, men til syvende og sist vil også salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard være av betydning for vurderingen.
Vi håper denne dommen vil bidra til at eierskifteselskapene nå løsriver seg 5-6%-vurderingen, og at spørsmålet om hva som er i “vesentleg ringare stand” i fremtiden vil bli underlagt den samlede helhetsvurderingen som loven gir anvisning på.
Se link til dommen under: https://lovdata.no/dokument/HRSIV/avgjorelse/hr-2017-1073-a?q=hr-2017-1073-a