Ny Høyesterettsdom om den kontrollansvarliges erstatningsansvar

Ny Høyesterettsdom om den kontrollansvarliges erstatningsansvar

Ny Høyesterettsdom om den kontrollansvarliges erstatningsansvar

Høyesterett har nå kommet med en presiserende uttalelse for rekkevidden av erstatningsansvaret til den kontrollansvarlige overfor andre enn tiltakshaver. Tidligere har Høyesterett avklart at den kontrollerende av et byggetiltak ikke bare er ansvarlig overfor kommunen og tiltakshaver, men også for andre tredjemenn som de selv ikke har inngått kontrakt med.

Begrenset ansvar for kontrollansvarlig betyr begrenset regressadgang for boligselgere

Boridommen fra 2015 har blitt brukt av boligselgernes forsikringsselskap til å lempe over ansvaret for feil og mangler i boligen til den ansvarlige kontrollerende for byggetiltaket. Med den nye Høyesterettsdommen er det avklart at forsikringsselskapets adgang til å gjøre dette er meget begrenset.

Den kontrollansvarlige for et byggetiltak har både et ansvar overfor tiltakshaver og kommunen for at arbeidet er utført tilfredsstillende og i henhold til det prosjekterte og lover og forskrifter. På denne bakgrunn, er det at tiltakshaver er erstatningsansvarlige for sine feil overfor boligkjøpere godt i tråd med tankegangen om at den som er nærmest til å bære ansvaret, også er den som skal sitte igjen med regningen. Dette gjelder da selv om partene ikke har inngått avtaler med hverandre, og til tross for at det er andre som er ansvarlige basert på egne kontrakter. Det er jo tross alt den ansvarlige kontrollerende som er byggkyndig, og ikke den boligselgeren som «uheldigvis» blir møtt med et krav fra en boligkjøper, slik som tilfelle var i denne Høyesterettsdommen.

På den annen side må det være klart at det kan være særdeles inngripende å bli møtt med et erstatningskrav gjerne mange år etter at arbeidet er utført, og gjerne uten noen mulighet til å utbedre de feil som man har forårsaket og uten hensyntagen til hvorvidt feilene har vært alvorlige eller om feilen var begått med en høy eller lav grad av skyld. Av denne grunn har det vært behov med en nærmere presisering av omfanget og rekkevidden av ansvaret til den kontrollansvarlige overfor andre enn tiltakshaver og kommunen. Dette har nå kommet med dommen som Høyesterett avsa i høst.

Alvorlige avvik i brannsikringen av bygget

I denne saken hadde den ansvarlige kontrollerende signert på kontrollerklæring og ferdigmelding til kommunen uten at boligen tilfredsstilte lovens krav til brannsikring for hybelenheten som skulle følge med boligen. Forholdet ble ikke oppdaget av tiltakshaver, og eiendommen ble solgt en gang i 2008, og på nytt i 2012, hvorpå de nye kjøperne da oppdaget forholdet. De rettet krav mot selger, som hadde tegnet boligselgerforsikring i Protector Forsikring, og fikk tilkjent et prisavslag for mangelen. Protector rettet deretter et krav mot den ansvarlige kontrollerende, og spørsmålet for Høyesterett var om dette kravet var rettmessig.

Førstvoterende, som taler på vegne av flertallet, kommer der til at dette ansvarsspørsmålet beror på en «bred vurdering», og viser til uttalelsen fra den tidligere Høyesterettsdommen om at den bredere avveiningen skal vurderes på bakgrunn av «tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter».

Kun erstatningsansvar i de mest graverende tilfellene

I saken som Høyesterett vurderte, kommer flertallet til at momentene i den konkrete saken ikke oppfyller vilkårene som er nedfelt i rettspraksis, og den kontrollansvarlige frifinnes. Etter avgjørelsen tyder mye på at helt avgjørende momenter ved vurderingen, er den kontrollansvarliges grad av skyld overfor tiltakshaver, omfang og kostnad ved utbedring av feilene, samt konsekvensen for boligkjøper.

Etter dommen er det klart at det skal veldig mye til før den kontrollansvarlige er ansvarlig overfor boligkjøpere, og dette vil sannsynligvis sette en demper for boligselgerforsikringsselskapenes regresskamp. Akkurat hvor mye som skal til er det utfordrende å si noe generelt om, og det er fremdeles uavklart om det bare er aktuelt at den kontrollansvarlige blir erstatningsansvarlig der hvor vedkommende har opptrådt grovt uaktsomt overfor tiltakshaveren, og der hvor boligkjøper som følge av feilen har rett til å heve kjøpet overfor sin selger.

Dette er ikke løst generelt, men flertallet i Høyesterett må sies å ha gått langt i å antyde at så er tilfelle. I denne saken hvor den kontrollansvarlige ble frifunnet, gjaldt det alvorlige feil på brannsikkerheten og det ble påvist at den kontrollerende forsettlig hadde gitt uriktig informasjon til kommunen.

Hvordan påvirker dette boligselgerforsikringen?

Dommen må antas å sette en demper for regresskjøret til boligselgerforsikringsselskapene mot de kontrollansvarlige, men da sentrale forhold som skyldkrav ikke er endelig avklart, er det dessverre fremdeles lagt til rette for konflikt også i fremtiden. Det kan tenkes at den begrensede regressmuligheten for boligselgerforsikringen vil påvirke måten de håndterer krav fra boligkjøper på, og at det vil kunne bli vanskeligere å vinne frem utenomrettslig for kjøpere. Dette er i så fall en utilsiktet konsekvens av dommen fra Høyesterett, og noe som ikke bør aksepteres.

Dommen er avsagt under dissens, og kan finnes her: https://lovdata.no/pro/#document/HRSIV/avgjorelse/hr-2017-1834-a

 

Del på:

Søk