Husker du å informere selger om justeringsforpliktelse ved salg av fast eiendom?

Borgarting Lagmannsrett påla, i dom av 22. mars 2018, eiendomsmegler erstatningsansvar for manglende rådgivning om justeringsforpliktelse i forbindelse med salg av fast eiendom. Megleren hadde hverken gitt råd om justeringsplikten som ville oppstå ved eiendomssalget eller muligheten for å overdra denne til kjøper, og ble dermed erstatningsansvarlig for den tidligere fradragsførte merverdiavgiften som selgeren måtte betale tilbake til staten.

Selger hadde kjøpt eiendommen på 25 mål i 2008. I selgers eiertid ble eiendommen påkostet ved oppføring av ridehall og garasje, samt oppgradering av driftsbygningen. Selger som bodde i eiendommens hovedbygning og drev avgiftspliktig virksomhet i form av ridesenter på eiendommen fikk fradrag for inngående merverdiavgift på nevnte påkostninger. Det oppsto dermed en justeringsforpliktelse tilsvarende fradraget for inngående merverdiavgift.

Selger inngikk 26. mai 2015 oppdragsavtale med eiendomsmegler og 26. august samme år ble inngått kontrakt om salg av eiendommen med kjøper. Kjøpekontrakten inneholdt ingen regulering av justeringsforpliktelsen og hverken megler eller meglers firma hadde informert selger om justeringsforpliktelsen.

Etter å ha blitt oppmerksom på justeringsforpliktelsen, og forgjeves forsøkt å overdra justeringsforpliktelsen til kjøper, stevnet selger eiendomsmegler med krav om erstatning for tap tilsvarende den tidligere fradragsførte merverdiavgiften hun måtte tilbakebetale staten.

Aktuelt ansvarsgrunnlag for erstatning var uaktsomhetsansvar etter skadeerstatningsloven § 2-1 (arbeidsgiver ansvar). Det gjelder et strengt profesjonsansvar for rådgivere og sentralt vurderingstema ble hvorvidt megleren hadde opptrådt i tråd med god meglerskikk. Lagmannsretten kom til at profesjonsansvaret ikke kunne strekkes så langt at en megler alltid har plikt til av eget tiltak å ta opp med klienten de avgiftsmessige aspekter av et eiendomssalg. Omstendighetene må ligge slik an at det er eller burde være synlig for megler at eiendomssalget kan tenkes å ha avgiftsmessige følger.

Spørsmålet ble følgelig om eiendomsmegler skjønte eller burde ha skjønt at det kunne oppstå en justeringsplikt ved salg av Pettersens eiendom. Lagmannsretten fant at eiendomsmegler hadde kjennskap til samtlige faktiske forhold som kunne gi opphav til justeringsplikt, og følgelig at eiendomsmeglerfirmaet hadde opptrådt uaktsomt og var ansvarlig for å dekke selgers tap.

Rådgiver som bistår næringsdrivende med overdragelse av fast eiendom kan etter dette ikke uten videre legge til grunn at den næringsdrivende er kjent med reglene om justering. Når omstendighetene knyttet til overdragelse av fast eiendom tilsier at justeringsplikt kan oppstå, må en dessuten rådgi om reglene for å unngå ansvar.

Justering av inngående merverdiavgift for fast eiendom 

Inngående merverdiavgift fradragsført ved påkostning av fast eiendom underlegges en justeringsperiode på 10 år. I justeringsperioden må eier i siste termin av hvert år vurdere om den gjennomsnittlige bruken av eiendommen til fradragsberettiget formål avviker fra det som var forutsatt ved anskaffelsen. Dersom gjennomsnittlig bruk har mindre omfang beregnes reduksjon (justering) i fradragsberettiget inngående merverdiavgift, og dersom gjennomsnittlige bruken har større omfang beregnes en økning (justering) i fradragsberettiget inngående merverdiavgift.

Ved salg av fast eiendom skal det skje fullt oppgjør av justeringsforpliktelsen, med mindre det ved overdragelse avtales at kjøper skal overta denne.

https://lovdata.no/dokument/LBSIV/avgjorelse/lb-2017-50694?q=LB-2017-50694

 

Del på:

Søk