Er menneskerettene krenket på Nordstrand?

Er menneskerettene krenket på Nordstrand?

Mange har sikkert lest om boligsameierne på Nordstrand som fryktet et kraftig hopp i festeavgiften etter å ha mottatt krav fra grunneieren om en økning av festeavgiften til kr 900 000. Boligsameierne hadde lenge hatt en veldig lav festeavgift i forhold til tomteverdi, men aksepterte en økning opp til lovens grense som innebar en avgift på kr 180 000 årlig. Grunneieren fastholdt likevel kravet, og saksøkte sameierne basert på at lovens grense krenket grunneierens eiendomsrett som er beskyttet i de europeiske menneskerettene. Oslo tingrett har nå i en ny og hittil upublisert avgjørelse kommet boligsameierne, og Stortinget, til unnsetning og godkjent lovens grense.

Ved vurderingen av om det foreligger en krenkelse av menneskerettene på dette området, kan det være av avgjørende betydning om Staten har vurdert og avveiet rettigheten mot loven. Et av sakens stridstemaer var da også om Stortinget i tilstrekkelig grad hadde vurdert dette.

Etter tomtefesteloven kan bortfester kun oppregulere festeavgiften med maks 9000 kr per dekar, selv om festeavtalen utvilsomt gir bortfester rett på oppregulering etter tomteverdi. Som denne saken også er et eksempel på, gjelder dette i utgangspunktet uavhengig av hvor mange boligeiere som måtte bære festeavgiften eller uavhengig av hvor høy tomteverdien er. Man kan således ha en situasjon hvor loven gir grunneier kun rett på en festeavgift på 0,4 % av tomteverdi som den saken som Oslo tingrett nå behandlet. Etter utgifter med eiendomsskatt og formuesskatt, er det ikke vanskelig å se for seg at avkastningen ikke byr på de største sorte tallene for grunneier.

Norge er tidligere dømt i EMD

At Stortinget kan trå feil på dette området er ikke et ukjent fenomen da Norge så sent som i 2012 ble dømt av Den europeiske menneskerettighetsdomstolen for å ha krenket eiendomsretten til bortfester. Da som nå var spørsmålet om begrensningen i adgangen til å oppregulere festeavgiften var i strid med  vernet om eiendomsretten. Etter at Norge ble dømt ble det nedsatt et lovutvalg ledet av professor Kåre Lilleholt som foreslo dagens regel. Slik vi ser det, er nok den relativt nye grensen i seg selv ikke problematisk, men måten den er utformet på, kan være det. Slik den nå lyder, tar den nemlig kun hensyn til størrelsen på tomten, og det er ikke utenkelig at en slik regulering kan få urimelige utslag.

Bakgrunnen for at adgangen til å oppregulere festeavgiften er begrenset med et makstak, er ifølge forarbeidene blant annet sosiale hensyn. Som Lilleholtutvalget også sier, kan det fremstå vilkårlig at reguleringen er lik til tross for at de sosiale hensyn for den enkelte fester får mindre betydning når det er flere festere som deler på festeavgiften. At loven regulerer likt de vidt forskjellige faktiske situasjonene, var det grunneier anførte som hovedargument for at eiendomsvernet var krenket.

Ved vurderingen av om lovgiver har gjennomført den avgjørende avveiningen og vurderingen av eiendomsvernet opp mot øvrige hensyn, går Tingretten nøye og grundig gjennom lovens forarbeider. Tingretten ender opp med å konkludere med at lovgiver må har sett problemet, og at dette er tilstrekkelig. Denne konklusjonen kan kritiseres idet forholdet aldri kommenteres direkte og uttrykkelig av Stortinget, men kun indirekte i forbindelse med en unntaksbestemmelse som ikke ble vedtatt. Videre ble Lilleholtutvalgets bemerkning ikke vurdert noe nærmere av hverken departementet eller stortingskomiteen.

Avtaleteksten er som vanlig helt sentral

På den annen side spiller rettens konklusjon på dette punkt kanskje ikke så stor rolle da saken uansett etter vårt syn ikke gav foranledning til å påstå at menneskerettene var krenket. Årsaken til dette, er at festeavtalen i denne saken kom med et forbehold. Retten til å øke festeavgiften var nemlig begrenset til kun å gjelde der offentlige myndigheter godkjente økningen. Å hevde at bortfester med denne avtaleteksten som bakgrunn skulle ha en berettiget forventning om en høyere avgiftsøkning enn lovens grense, er vanskelig holdbart.

Konklusjonen må dermed være at menneskerettene sannsynligvis ikke er krenket på Nordstrand, slik som også tingretten nå har kommet til. Når det er sagt, står lovens unyanserte makstak lagelig til hoggs for kritikk fremdeles. For bortfestere i tilsvarende situasjon som på Nordstrand, men med en mer ubetinget rett på prisregulering for tomteverdi, er det etter vårt skjønn fortsatt grunn til å sette spørsmålstegn ved om menneskerettighetene er krenket. Ettersom det er snakk om potensielt store beløp, ser vi for oss dessverre en fremtid med flere tvister av denne type i retten.

Dommen er foreløpig ikke rettskraftig.

Del på:

Søk